Генеральный план

Настоящая работа выполнена по договору № 16-00-ГП между Адми­нистрацией города Махачкала и НПП «Экоград» и является корректировкой ранее выполненного институтом «Гипрогор» (1990 г.) генерального плана.
 
Характеристика современного состояния развития города.
1. Низкий уровень обеспеченности жильем, серьезное отставание от среднереспубликанского уровня и Российской Федерации, требуют резкого наращивания темпов жилищного строительства (увеличения объемов ежегодного ввода в 2,5-3 раза).
2. Отсутствие в городе свободных незанятых территорий (на юге - горные отводы нефтегазоносных месторождений, на северо-западе и севере - ценные сельскохозяйственные земли, на западе - гора Тарки-Тау с крутыми оползневыми склонами) требует незамедлительного решения проблемы расселения.
3. Состояние существующей застройки города (35% - 1-2-этажная, из которой 55% - малоценные дома, 76% всего жилого фонда с износом до 30%. высокая плотность застройки) требует тщательного и кропотливого анализа при определении объемов и дислокации районов реконструкции.
4. Отставание социальной инфраструктуры в сфере культурно-бытового обслуживания отражается не только в количественных показате­лях, но, главным образом, в качестве обслуживания населения.
5. Отставание инженерной инфраструктуры (канализация, водо­снабжение и т.д.) является тормозом для жилищного и культурно-бытового строительства.
 
Город Махачкала в своем территориальном развитии ограничен чрезвычайно сложной планировочной ситуацией, характеризующейся от­сутствием свободных городских территорий, наличием в пределах городской черты ценнейших сельскохозяйственных земель, прилегающих непо­средственно к городской застройке - на северо-западе, горного отвода под разработку нефтяного месторождения - на юге, горы Тарки-Тау - на западе и Каспийского моря - на востоке, чрезвычайно сложными условиями ре­конструкции, необходимостью сложных инженерных мероприятий по под­готовке территории для застройки.
В связи с этим. «Гипрогором» в 1989 году было разработано ТЭО ге­нерального плана по вопросам территориального развития города, утвер­жденный распоряжением СМ ДаССР Ш 175-Р от 19 июня 1990 года.
Утвердить тех ни ко-экономические обоснования генерального плана г.Махачкалы, представленные Госстроем ДаССР, разработанные инститту-том «Гипрогор» Госстроя РСФСР, со следующими показателями: численность населения на 2010 год - 500 тыс. человек; объем нового жилищного строительства - 8 млн. кв.м. общей площади жилых домов; потребность в освоении новых территорий под жилищное строительство - 4 тыс. га, в том числе под индивидуальное строительство - 1 тыс. га.
Анализ реализации действующего генплана, современной градо­строительной ситуации и территориальных ресурсов города определили методический подход и направление поиска площадок и вариантов терри­ториального развития города на перспективу.
В условиях крайнего дефицита территории, поиск площадок направлен на максимально эффективное их использование, в связи с чем площадки внутри городской черты отводятся под застройку капитальными жилыми домами с высокими плотностями. Индивидуальная застройка размещается, в основном, за пределами города в непосредственной близости от него.
В архитектурно-планировочном решении нашли отражение террито­риальные, экологические и экономические возможности развития города, а также природные и социальные факторы.
Новое планировочное решение охватывает весь комплекс градостроительных проблем, касающихся размещения жилья и общественных центров, мест приложения труда и зон отдыха, развития единой системы транспортной и инженерной инфраструктуры.
При этом учитывалась разработанная проектная документация, а также отводы земельных участков под жилищно-гражданское и комму­нальное строительство.
На основе анализа планировочных ограничений и местных условий с целью выбора оптимального направления развития города, в рабочем по­рядке было разработано 6 вариантов территориального и композиционного развития г. Махачкалы до 2015 года.

 

Первый вариант — основное развитие города на север вдоль побережья Каспийского моря с учетом Северной Махачкалинской зоны отдыха, с занятием сельскохозяйственных земель совхоза Ругуджинекого, совхоза Дахадаевского, совхоза им. Жданова.
Основным преимуществом северного направления развития города по сравнению со всеми остальными направлениями, кроме южного, является развитие вдоль моря с возможностью его использования как важного природно-климатического фактора.
К недостаткам первого варианта можно отнести необходимость изъ­ятия сельхозземель, удаленность от центра города, отрезанность от города территорией северной промышленной зоны, полосы отвода железной дороги и нефтебазы.


Второй вариант — основное развитие города в пределах городской черты в северо-западном направлении с занятием ценных поливных сельхозземель ОПХ ДАГНИИСХ и учхоза сельскохозяйственного института, что способствует созданию компактной планктровочной структуры города и обеспечивает удобную связь с промрайонами и центром города.
К недостаткам северо-западного направпения развития города сле­дует отнести необходимость изъятия ценных поливных сельхозземель, не­благоприятные инженер но-геологические условия освоения территории (заболоченности, высокий уровень стояния грунтовых вод), удаленность от моря - мощного планировочного, градостроительного и экологического фактора.

Третий вариан - развитие города в западном направлении на базе пос.  Ленинкент за обходной дорогой Ростов-Баку на сельскохозяйственных землях совхоза им. Ленина.

Территория расположена на высоких отметках, отличается благоприятными инженерно-геологическими и санитарно-гигиеническими условиями. К недостаткам западного направления развития города следует отнести необходимость изъятия сельхозземель, удаленность от центра горо­да и промышленных районов, значительная удаленность от моря, отрезан­ность от основного жилого массива города землями опытного подсобного хозяйства ДАГНИИСХ и учхоза Дагестанского сельскохозяйственного ин­ститута.

Четвертый вариант - развитие города в юго-восточном направлении вдоль побережья Каспийского моря без изъятия сельхозземель, на сраста­ние с городом Каспийском.

В перспективных планах территориального развития города юго-восточное направление всегда являлось приоритетным благодаря:
·        возможности формирования городской застройки вдоль моря — создание выразительного архитектурного силуэта морского фаса­да города;
·        благоприятному местоположению по условиям трудового тяготе­ния - близости к существующему центральному и юго-восточному промрайонам и намечающейся новой восточной промзоне;
·        хорошей связи с центром города;
·        наличию природно-климатических фанторов, обеспечивающих создание общегородской спортивно-рекреационной зоны в соста­ве существующих ипподрома и автодрома и проектируемых феб-ного канала, стадиона и благоустроенных пляжей;
·        освоению городских земель без изъятия территории сельскохо­зяйственного использования и в связи с этим возможностью осуществлять застройку уже на первую очередь. Начало освоения юго-восточного направления развития городской застройки поло­жено строительством микрорайона №1, газетного комплекса и ту­ристской гостиницы.
 
К недостаткам юго-восточного направления развития города можно отнести необходимость проведения сложных мероприятий по инженерной подготовке территории (подсыпка на 0.5-4 м), подтопление территории в связи с колебаниями уровня моря.
Освоение территории по IV варианту осложнено горным отводом, выполненным под разработку нефтяного месторождения Махачкала-Тарки (горный отвод от 01.08.85 г.).
В соответствии со «Схемой развития и размещения нефтяной и газо­вой промышленности Дагестана» разработка месторождения Махачкала-Тарки продлена до 2010 года.
Северная граница горного отвода вплотную примыкает к сущест­вующей капитальной застройке города.
Юго-восточное направление развития города предполагает освоение территории, примыкающей к зоне отдыха «Махачкала-южная» с соблюде­нием необходимых нормативных разрывов от селитьбы.

 

Пятый вариант - освоение плато горы Тарки-Тау. Предложение гене­рального плана 1976 года по освоению плато Тарки-Тау уже на стадии со­гласования было отвергнуто как неприемлемое. Однако, учитывая исклю­чительно сложные проблемы с изысканием территориальных ресурсов в городе, в ТЭО в сравнительном анализе площадка Тарки-Тау существует как один из вариантов развития города на перспективу.
К недостаткам освоения плато Тарки-Тау относятся:
·        исключительно сложные инженерно-геологические условия освоения (карсты, оползневые склоны);
·        необходимость использования нетрадиционных видов транспорта для обеспечения доставки пассажиров к центру и местам приложения труда;
·        крайне неблагоприятные ветровые условия.

 

Шестой вариант - комплексный - развитие города в двух направле­ниях - юго-восточном (частично по IV варианту) до шумовой зоны аэро­дрома и северо-западном (частично по II варианту).
Проведено сравнение вариантов по капитальным затратам на освое­ние, с учетом планировочных, экологических и временных (возможности поэтапного освоение) факторов.
В результате комплексного анализа вариантов рекомендуется к ос­воению VI вариант, который в процессе предварительных рассмотрений одобрен заседанием научно-технического Совета Госстроя ДаССР (прото­кол от 18 мая 1989 года) и утвержден решением Совета Министров ДаССР.
На совместном заседании Госстроя РСФСР, Госстроя ДаССР и ин­ститута «Гипрогор» отмечается, что институтом «Гипрогор» в основном правильно определены параметры и направления развития г.Махачкалы на расчетный срок и первую очередь строительства. Не вызывают возра­жений предложения о размещении жилищно-гражданского строительства в северном, северо-западном и южном направлениях с исключением участ­ков оползневых склонов горы Тарки-Тау.
Основная задача данной корректировки генерального плана связан­на:
С увеличением расчетной численности населения до 600 тыс. чело­век по этапам - до 2010 года (первая очередь) и 2025 года (концеп­ция по расчету, уточненному в ходе проектирования).
С созданием единой конурбации городов Махачкала-Каспийск, учи­тывая существующую тенденцию к срастанию двух значимых и близ­ко расположенных городов Республики Дагестан и поиск новых (не­застроенных) резервов.
Провести корректировку генерального плана г. Махачкала с учетом замечаний и сложившейся градостроительной ситуации за период реализации предыдущего генплана («Гипрогор», 1990 г.) и после­дующих за этим изменений.
Поэтому поиск авторов (а точнее - соавторов) данной корректировки генплана г. Махачкалы был направлен на:
·        Поиск свободных территориальных резервов.
·        Пути соединения городов Махачкала-Каспийск.
·        Совершенствование планировочной структуры единого конгломера­та.
·        Развитие единого общегородского центра, с целью придания городу столичных функций.
·        Попытку создать на новом плане города схему регламентного (пра­вового) зонирования.
·        Учет замечаний и сложившейся градостроительной ситуации за пе­риод предыдущего генерального плана.

Генеральный план "Большая Махачкала" . Основной чертеж.

 

 

 

 

 


Схема современного использования территории. Опорный план.

 

Карта градостроительного зонирования.